相続で空き家を取得した人のうち、21.7%が「売却する」と答えています。動く選択肢としては最も多い道です（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査）。
ただし、売る前に確認しておかないと損をすることがあります。特に期限のある制度が2つあります。
期限のある2つの制度
- 相続登記の申請義務
- 令和6年4月1日より前に相続した不動産は、令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要です。
正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。 - 空き家の3,000万円特別控除
- 使えるのは令和9年（2027年）12月31日までの譲渡まで。売却益から最高3,000万円を差し引ける制度です。
向いている場合
- まだ人が住める状態で、買い手が見込める立地にある
- 管理の手間や、毎年の固定資産税の負担をなくしたい
- 相続人が複数いて、現金にして分けたい
- 傷んでいて仲介では売れなくても、買取なら手放せる
向いていない場合
- 将来、自分や親族が住む・使う可能性がある
- 相続人のあいだで、売ることの合意ができていない
- 仏壇など、移す先が決まっていないものが家の中にある
名義が親のままだと、売れません
相続登記が済んでいない不動産は売却できません。そして2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。
| 基本の義務 | 不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 施行前の相続 | 令和6年4月1日より前に相続した分は令和9年3月31日まで |
| 過料 | 正当な理由なく怠った場合、10万円以下 |
| 追加の義務 | 遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容で登記 |
何十年も親名義のままだった実家も対象です。「昔のことだから関係ない」ではありません。
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相続した不動産の買取を専門にしている業者です。相続調査、遺産分割協議書の作成、各種手続きまで含めて相談できます。登記が済んでいない、相続人が複数いて話がまとまらない——そうした段階からでも相談できる窓口です。相談は無料です。
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※相談しても売却が確定するものではありません。手続きだけ相談することもできます。
遺産分割がまとまらないときは
相続人が複数いて話がまとまらない場合のために、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、期限内にこれをすれば基本の義務は果たしたことになります。
ただしこれで果たせるのは基本の義務だけです。その後に遺産分割が成立したら、成立から3年以内に改めて登記が必要です。法務省が明記しています。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」
売却益から3,000万円を引ける制度があります
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。相続した空き家を売ったときの利益から、最高3,000万円を差し引ける制度です。
相続人が3人以上だと2,000万円になります
見落とされやすい条件です。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円までに下がります。兄弟3人で相続した実家は、これに当たります。
主な要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋であること
- 被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
- 相続してから売るまで、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること
取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊しから譲渡まで、その土地を建物等の敷地にしていないことも条件になります。駐車場にして貸したりすると外れます。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3306（令和7年4月1日現在法令等）。適用にはこのほかにも要件があります。実際の判断は税務署または税理士にご確認ください。
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税理士を無料で紹介してもらえるサービスです。この3,000万円の控除が自分の場合に使えるか、いくら税金がかかるかを相談できます。相続税の申告についても相談できます。運営は弁護士ドットコム株式会社で、全国47都道府県に対応しています。
※紹介を受けても契約が確定するものではありません。費用を聞くだけの相談もできます。
売り方は2つあります
同じ「売る」でも、仲介と買取ではまったく別の話になります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 向いている家 | まだ使える・立地がいい | 傷んでいる・遠い・訳あり |
| 相手 | 買主を探して売る | 業者が直接買い取る |
| 価格 | 買主が見つかれば高い | 仲介より安くなる |
| 時間 | 買主が現れるまで待つ | 早い |
売却の課題として最も多く挙がるのが「住宅の傷み」43.3%、次いで「借り手・買い手の少なさ」40.3%です（国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査）。
相続した実家は築年数が経っていることが多く、仲介に出しても買主が現れないことがあります。先に相場を知り、値が付かなければ買取に切り替える。この順番なら損をしにくくなります。
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※査定を申し込んでも売却が確定するものではありません。金額に納得できなければ断れます。
解体してから売るときの落とし穴
「更地のほうが売れる」と考えて先に解体すると、土地の固定資産税が上がります。建物が建っている土地には住宅用地の特例で税額が軽減されていますが、更地にすると外れるためです。
売れるまでの期間が長引くほど、この差が効いてきます。解体の前に、売り方の見通しを立てておくほうが安全です。
なお、解体費用には市区町村の補助金が使える場合があります。壊す場合の制度はこちら。
売る前に、家の中を片づけることになります
売却・賃貸の課題の3位は「家財などの処理」37.4%です。仲介でも買取でも、家財の扱いは早めに決めておくほうが動きやすくなります。
捨てる前に、売れるものがないか確認してください。親世代の家には、着物・毛皮・骨董品・切手・古銭・カメラなど、買取に出せるものが残っていることがあります。高く売れるとは限りませんが、処分してしまえば確実にゼロです。
よくある質問
名義が親のままでも、売れますか？
売れません。相続登記が済んでいない不動産は売却できません。まず名義を変えるところからです。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請は義務になっており、それ以前に相続した分も令和9年（2027年）3月31日が期限です。
3,000万円の控除は、兄弟で相続しても3,000万円ですか？
見落とされやすい条件があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は2,000万円に下がります。兄弟3人で相続した実家は、これに当たります。
古くて傷んでいる家でも、仲介で売れますか？
売却の課題として最も多く挙がるのが「住宅の傷み」43.3%、次いで「借り手・買い手の少なさ」40.3%です。仲介に出しても買主が現れないことがあります。先に相場を知り、値が付かなければ買取に切り替える。この順番なら損をしにくくなります。
更地にしたほうが高く売れますか？
先に解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。売れるまでの期間が長引くほど、この差が効いてきます。解体の前に、売り方の見通しを立てておくほうが安全です。
お住まいの市区町村を調べる
空き家バンクの有無、粗大ごみの出し方、相談窓口は市区町村ごとに違います。
地域から探す 市区町村ごとの相場・空き家バンク・相談窓口を掲載していますほかの選択肢も見る
実家をどうするかは、4つのうちから選ぶことになります。比べたうえで決めてください。
2壊す
市区町村の解体補助金。ただし危険度の判定があり、まだ住める家には出ません。
3貸す・活用する
空き家バンクと改修の補助金。売りたい人にも登録の意味があります。
4何もしない
32.7%が選ぶ最も多い状態。かかる費用と、税の軽減が外れる条件を整理しました。
このページは、どの市区町村にも共通する制度と手順をまとめたものです。税制・登記の取り扱いは個別の事情で変わります。実際の判断は、税務署・税理士・司法書士にご確認ください。制度の内容は2026年8月18日時点で国税庁・法務省の公式ページを確認して作成しています。